Bu blog yazısı, özellikle adi sözleşme ile daire satın alanların karşılaştığı bir soruna odaklanıyor: Müteahhitin daireyi başkasına satması. Yazıda, öncelikle adi sözleşmenin ne olduğu, temel unsurları ve özellikleri açıklanıyor. Ardından, müteahhitin daireyi başkasına satması durumunda alıcının sahip olduğu haklar ve izlemesi gereken yollar detaylandırılıyor. Son olarak, sözleşmeden doğan hak kayıplarını önlemek için dikkat edilmesi gereken önemli noktalara ve önerilere yer veriliyor. Bu sayede, adi sözleşme ile daire sahibi olanların potansiyel mağduriyetleri en aza indirilmeye çalışılıyor.

Adi Sözleşme Nedir? Temel Unsurları Ve Özellikleri Nelerdir?

Adi sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak tanımlanmamış, ancak genel hükümler çerçevesinde geçerliliği olan bir sözleşme türüdür. Genellikle, tarafların karşılıklı iradeleriyle oluşturdukları ve kanunun emredici hükümlerine aykırı olmayan her türlü anlaşma bu kapsamda değerlendirilebilir. Bu tür sözleşmeler, özellikle gayrimenkul alım satımı gibi konularda, resmi senet düzenlenmeden önce yapılan ön anlaşmalar olarak sıklıkla karşımıza çıkar. Ancak, unutulmamalıdır ki, adi sözleşme ile bir gayrimenkulün mülkiyeti devredilemez; mülkiyetin devri için resmi senet düzenlenmesi şarttır.

Adi sözleşmelerin en belirgin özelliği, resmi bir şekil şartına tabi olmamalarıdır. Bu, sözleşmenin yazılı veya sözlü olarak yapılabilmesi anlamına gelir. Ancak, ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması her zaman tavsiye edilir. Özellikle, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların çözümü noktasında yazılı bir sözleşme, taraflara büyük avantaj sağlar. Sözleşmenin içeriği, tarafların özgür iradeleriyle belirledikleri şartlardan oluşur ve bu şartlar, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamalıdır.

Adi sözleşmelerin hukuki geçerliliği, resmi şekil şartına bağlı sözleşmelere göre daha sınırlı olabilir. Örneğin, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gibi, kanunen resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerin adi şekilde yapılması durumunda, mülkiyetin devri sağlanamaz. Ancak, bu tür bir adi sözleşme, taraflara karşılıklı yükümlülükler yükleyebilir ve bu yükümlülüklerin ihlali durumunda tazminat talep etme hakkı doğurabilir. Aşağıda, bir adi sözleşmenin temel unsurları sıralanmıştır:

• Adi Sözleşmenin Temel Unsurları:
• Tarafların karşılıklı ve uyumlu irade beyanları
• Sözleşmenin konusunun belirliliği veya belirlenebilir olması
• Tarafların ehliyet sahibi olması
• Sözleşmenin kanunun emredici hükümlerine, ahlaka ve kamu düzenine aykırı olmaması
• Edimler arasında hakkaniyete uygun bir denge bulunması

adi sözleşme, tarafların serbestçe belirleyebildiği, ancak resmi şekil şartına tabi olmayan bir sözleşme türüdür. Bu tür sözleşmeler, özellikle gayrimenkul alım satımında sıklıkla kullanılmasına rağmen, mülkiyetin devri için yeterli değildir. Tarafların haklarını koruyabilmesi için, sözleşmenin dikkatli bir şekilde hazırlanması ve mümkünse bir hukuk uzmanından destek alınması önemlidir.

Müteahhit Dairemi Başkasına Sattı: Haklarım Nelerdir? Nasıl İlerlemeliyim?

Müteahhitlerin, gayrimenkul projelerinde karşılaşılan sorunlardan biri de, adi sözleşme ile satışı yapılan bir dairenin, daha sonra başka birine satılmasıdır. Bu durum, özellikle alıcılar için büyük bir hayal kırıklığı ve mağduriyet yaratır. Ancak, bu gibi durumlarda alıcının sahip olduğu bazı haklar bulunmaktadır ve izlenmesi gereken hukuki süreçler mevcuttur. Öncelikle, mevcut sözleşmenizin geçerliliğini ve müteahhidin yükümlülüklerini detaylı bir şekilde incelemek önemlidir.

Böyle bir durumla karşılaştığınızda, panik yapmadan profesyonel hukuki destek almak en doğru adım olacaktır. Bir avukat, sözleşmenizin niteliğini değerlendirecek, tapu kayıtlarını inceleyecek ve sizin için en uygun hukuki stratejiyi belirleyecektir. Unutmayın ki, zamanında ve doğru adımlar atmak, haklarınızı korumanız açısından kritik öneme sahiptir.

İzlenecek Adımlar:

1. Profesyonel Hukuki Destek Alın: Bir avukattan hukuki danışmanlık almak, haklarınızı ve yasal seçeneklerinizi anlamanıza yardımcı olacaktır.
2. Sözleşmenizi İnceleyin: Adi sözleşmenizin şartlarını, müteahhidin yükümlülüklerini ve sözleşme ihlali durumunda uygulanacak yaptırımları dikkatlice inceleyin.
3. Tapu Kayıtlarını Kontrol Edin: Dairenin tapu kaydının kime ait olduğunu ve üzerindeki şerhleri kontrol edin.
4. Noter İhtarnamesi Gönderin: Müteahhidi sözleşme ihlali nedeniyle uyarın ve yükümlülüklerini yerine getirmesini talep edin.
5. Dava Açma Seçeneklerini Değerlendirin: Tapu iptal ve tescil davası veya tazminat davası açma seçeneklerini avukatınızla birlikte değerlendirin.
6. Delil Toplayın: Sözleşme, ödeme makbuzları, yazışmalar ve tanık ifadeleri gibi delilleri toplayın.

Bu süreçte dikkatli ve sabırlı olmak önemlidir. Hukuki süreçler zaman alabilir ve karmaşık olabilir. Ancak, haklarınızı aramak ve mağduriyetinizi gidermek için kararlı olmanız gerekmektedir. Şimdi, bu süreçte başvurabileceğiniz hukuki yollara daha yakından bakalım.

Tapu İptal Ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, müteahhidin daireyi başkasına satması durumunda başvurabileceğiniz en önemli hukuki yollardan biridir. Bu dava ile, söz konusu dairenin tapusunun iptal edilerek sizin adınıza tescil edilmesi talep edilir. Ancak, bu davayı açabilmek için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Örneğin, adi sözleşmenizin geçerli olması, müteahhidin sözleşme ihlalinde bulunması ve sizin de sözleşmeden doğan yükümlülüklerinizi yerine getirmiş olmanız önemlidir.

Tazminat Davası Açma Şartları

Eğer tapu iptal ve tescil davası açma imkanınız yoksa veya bu davadan sonuç alamadıysanız, müteahhitten tazminat talep etme hakkınız da bulunmaktadır. Tazminat davası açabilmek için, müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle bir zararınızın oluşmuş olması gerekmektedir. Bu zarar, dairenin değer kaybı, kira gelirinden mahrum kalma veya başka bir yerde konaklama masrafları gibi farklı şekillerde olabilir. Zararınızı ispatlayabilmeniz, tazminat davasında başarılı olma şansınızı artıracaktır.

Delil Toplama Süreci

Hangi davayı açarsanız açın, delil toplama süreci büyük önem taşır. Sözleşme, ödeme makbuzları, banka dekontları, yazışmalar (e-posta, mektup vb.), tanık ifadeleri gibi her türlü belge ve bilgi, davanızın seyrini etkileyebilir. Özellikle, sözleşmenin yapıldığı tarihteki piyasa koşullarını gösteren emsal satış ilanları veya ekspertiz raporları, zararınızı ispatlama konusunda size yardımcı olabilir. Bu nedenle, delil toplama sürecine özen göstermeli ve mümkün olduğunca çok sayıda kanıtı bir araya getirmelisiniz. Unutmayın ki, mahkeme nezdinde iddialarınızı ispatlamak sizin sorumluluğunuzdadır.

Sözleşmeden Doğan Hak Kayıplarını Önlemek İçin Öneriler Ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bir adi sözleşme ile daire satın alırken, gelecekte yaşanabilecek hak kayıplarını önlemek adına dikkatli ve özenli olmak büyük önem taşır. Sözleşme sürecinde ve sonrasında atılacak doğru adımlar, potansiyel mağduriyetlerin önüne geçebilir ve yasal haklarınızı koruyabilir. Bu bağlamda, hem sözleşme öncesinde hem de sözleşme sürecinde dikkat edilmesi gereken çeşitli hususlar bulunmaktadır.

Sözleşme yapmadan önce müteahhitin güvenilirliğini araştırmak, projeyi detaylı bir şekilde incelemek ve mümkünse bir avukattan hukuki danışmanlık almak atılması gereken ilk adımlardandır. Ayrıca, ödeme planının sözleşme şartlarına uygun olarak düzenlenmesi ve tapu devrinin güvence altına alınması da önemlidir. Bu önlemler, olası bir ihtilaf durumunda elinizi güçlendirecek ve haklarınızı daha kolay savunmanıza yardımcı olacaktır.

Hak Kayıplarını Önlemek İçin Öneriler:

• Müteahhitin geçmiş projelerini ve itibarını araştırın.
• Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata danışın.
• Ödeme planını dikkatlice inceleyin ve sözleşmeye ekleyin.
• Tapu devrinin ne zaman ve nasıl yapılacağını açıkça belirtin.
• Projenin imar durumunu ve ruhsatlarını kontrol edin.
• Sözleşmede yer alan tüm maddeleri dikkatlice okuyun ve anlayın.
• Gerekirse sözleşmeye ek maddeler eklenmesini talep edin.

Sözleşme süresince ve sonrasında da dikkatli olmak gereklidir. Ödemelerinizi düzenli olarak yapın ve ödeme dekontlarınızı saklayın. İnşaatın ilerleyişini takip edin ve herhangi bir aksaklık durumunda müteahhidi derhal bilgilendirin. İhtiyaç duyulması halinde, noter aracılığıyla ihtarname göndermek de önemli bir adım olabilir. Bu süreçte profesyonel destek almak, haklarınızı koruma konusunda size büyük avantaj sağlayacaktır.

Unutulmamalıdır ki, adi sözleşmeler resmi nitelikte olmadıkları için ispat yükümlülüğü alıcının üzerindedir. Bu nedenle, her türlü belge ve bilginin eksiksiz bir şekilde saklanması ve gerektiğinde delil olarak sunulabilmesi büyük önem taşır. Aksi takdirde, haklılığınızı ispat etmek zorlaşabilir ve mağduriyet yaşama olasılığınız artabilir.